房地產企業的銷售額是如何確定的?

根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定：10.房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。

房地產企業如何確定營業收入？

交了訂金是預收賬款，不是營業收入，簽訂了購房合同，并且交了首付，申請了銀行貸款，但未到賬，此種類型是營業收入。

地產公司的收入確認時間一般以商品房結算，交付客戶為時點確認收入。房子沒完工可以確認收入，確認收入以后按照合同結轉利潤以及計算成本。

房地產屬資金密集型行業，投資大。為了籌集資金，房產銷售往往采取預售方式，即在商品尚未建造完成時向客戶收取價款。由此形成商品交付與收款存在較大時間差異。

一般來說交付的時候，就會有大量住房交付，但是銷售的時候是一套一套銷售的。這樣造成一個結果就是，很長時間沒有收入，一有收入就是大額的利潤。

完工前銷售收入仍要預計毛利額

雖然取消預售收入概念，但由于開發產品完工前發生的成本費用尚未結算，企業會計上無法計算產品成本，稅收上也無法計算計稅成本。因此，《企業所得稅法》規定，對完工前確認的銷售收入還是采取預計計稅毛利額的方式計入當期應納稅所得額計算繳納所得稅?！掇k法》第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季度(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

如某房地產開發企業2008年取得開發產品完工前銷售收入1000萬元，當地省級稅務機關確定的計稅毛利率為15%。則當年預計成本為850萬元，計稅毛利額為150萬元應計入2008年度應納稅所得額，按規定減除相關稅費后繳納企業所得稅。如2009年開發產品完工，該部分的實際計稅成本為800萬元，則會計上在結轉銷售收入1000萬元同時，確認成本為800萬元，實現利潤200萬元。稅收上允許減除2008年預計的計稅毛利額150萬元，其差額50萬元計入2009年度應納稅所得額。

房地產企業的銷售額是如何確定的，銷售額和營業收入是什么關系，這些都是概念上問題，上文有說到預收款，這在房地產企業經營中是最常見的，但不能將它算入營業收入。